Deel 3 – Voorbeeld berekening intrinsieke waarde

Of je het nu hebt over aandelen, de broodjeszaak op de hoek of het huis dat je verhuurt. Ze hebben allemaal een intrinsieke waarde en de berekening ervan gaat op exact dezelfde manier. Door deze waardes met elkaar te vergelijken kun je snel bepalen welke investering het beste rendement geeft. Deel 1 en 2 vertellen je hier meer over. Het is handig om deze eerst te lezen, mocht je dat nog niet hebben gedaan.

Als je de vorige delen hebt gelezen, lees dan nu eens wat Charlie Munger, Warren Buffetts business partner daarover zegt:

We never sit down, run the numbers out and discount them back to net present value. The decision should be obvious. Charlie Munger

Het is goed om deze opmerking in het achterhoofd te houden. Berekeningen wekken een soort van zekerheid, maar er zijn altijd aannames die je moet doen. Je zal niet de eerste belegger zijn die de toekomst iets te rooskleurig inschat om zo een aankoop te rechtvaardigen. Ik betrap mezelf hier ook wel eens op. Toch is het wel goed om dit soort berekeningen te maken en te spelen met de cijfers. Je krijgt hierdoor een beter gevoel van de waarde. Hier volgt een voorbeeld.

Laten we zeggen dat er een tankstation in de buurt te koop staat. De huidige eigenaar ziet de toekomst somber tegemoet vanwege de opkomst van elektrische auto’s. Hij besluit eieren voor z’n geld te kiezen en het tankstation te verkopen voordat de elektrische auto echt doorbreekt en hij het tankstation aan de straatstenen niet meer kwijt raakt.

Jij als investeerder gaat onderzoeken of dit tankstation voor een prikkie te koop is.

Het tankstation ligt aan een druk kruispunt en in de nabije omgeving zijn geen andere tankstations. Als je de cijfers bekijkt zie je dat dit tankstation in de afgelopen 10 jaren gemiddeld €100.000 per jaar aan free cashflow heeft gegenereerd. Je zoekt ook uit dat er ongeveer 8 miljoen auto’s in Nederland rond rijden en er jaarlijks zo’n 400.000 nieuwe worden verkocht. Ruim de helft van deze auto’s is 9 jaar of ouder. En 20% is zelfs ouder dan 15 jaar. Stel dat vanaf morgen alle nieuwe auto’s die verkocht worden elektrisch zouden zijn, dan zou pas over 10 jaar slechts de helft van alle auto’s in Nederland elektrisch rijden. Echter, een meer realistisch scenario is dat voor de komende 5 jaar het overgrote deel van de nieuw verkochte auto’s nog steeds auto’s zijn met een verbrandingsmotor.

Door deze feiten lijkt het erop dat de winstgevendheid van het tankstation de komende 5 jaar ongeveer hetzelfde blijft. De 5 jaar daarna zijn lastiger in te schatten, maar ook dan zullen er nog steeds een groot aantal auto’s rondrijden die regelmatig moeten tanken. Verder nemen we aan dat we na 10 jaar het tankstation kunnen verkopen voor €250.000. Hiermee komen we tot onderstaande schattingen.

De intrinsieke waarde komt op ruim 9 ton. Maar bij die prijs is er geen margin of safety. We zouden dan ook “risk-free” staatsobligaties kunnen kopen die bijna hetzelfde rendement geven. Pas bij een jaarlijks rendement van 15% wordt het interessant. Dat is de laatste kolom. In dat geval willen we niet meer betalen dan een half miljoen euro.

Het blijkt dat het tankstation al een flinke tijd te koop staat en er zich maar weinig gegadigden hebben gemeld. Na wat onderhandelen wil de eigenaar het tankstation verkopen voor €425.000. Volgens onze schattingen is dat een goeie deal. Elektrische auto’s hebben de toekomst en benzine auto’s gaan waarschijnlijk verdwijnen, maar voor dat bedrag mogen we ervan uitgaan dat we met het tankstation de komende 10 jaar zo’n 15% rendement maken. Heeft iemand nog een tankstation te koop?

Op een soortgelijke manier bereken je de waarde van een aandeel. Wil je hier meer over weten? Klink dan hier en download het derde boekje met aanvullende informatie en voorbeelden. Have fun!